台北市房價只漲不跌是許多人的信念, 但事實是否真是如此?
要分析房價, 比較困難的是各物件的條件各不相同, 如何 normalize 至一個有意義的比較基準, 以及台灣房價並沒有足夠的歷史資料可作長期分析.
國泰房地價格指數: 最早資料僅至 1997 年.
信義房價指數: 每季的報告僅回溯約 10 年, 最早僅至 1991 年. 且每季報告分散, 不易查詢.
內政部不動產資訊平台: 資料僅回溯約 10 年.
臺北市住宅價格指數: 資料僅回溯至 2012 年.
張金鶚 (政治大學地政系教授), 楊宗憲, 洪御仁有一篇報告: 中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合 - 台北市之實證分析, 有較完整的房價歷史資料.
意外發現該報告第一作者張金鶚教授於 2013/4/1 上任台北市副市長, 且預計最快在 2013/7 將發布「市府版房價指數」.
從報告中圖五 (台北市中古屋價格指數趨勢圖) 看來, 台北市中古屋價格在 1990 年台股萬點泡沫 2 年後開始下跌, 至 2003 年跌了 30%:
從報告中圖六 (台北市預售屋價格指數趨勢圖) 看來, 台北市預售屋價格在 1990 年台股萬點泡沫達到高點開始下跌, 至 1992 年跌了 20%:
因此可知, 台北市房價並非是只漲不跌.
若從 large scale 來看, 中古屋價格及預售屋在 1986 年前 10 年和 1990 後 10 年相比, 飆漲近 3 倍, 且之後的確持續維持在相對高檔.
若考慮平均每人所得, 1971 年至 1986 年, 平均每人所得增加至 7.6 倍, 但房價變動幅度不大.
1986 年至 1990 年, 房價飆漲近 3 倍, 平均每人所得增加至 2 倍.
1990 年至 2005 年, 房價回到 1990 年的位置, 而平均每人所得增加至 1.88 倍.
平均每人所得資料來源: 中華民國統計資訊網 國民所得統計常用資料平均每人所得若搭配房價指數，則可直接導出房價所得比，是重要觀察指標。
不過以台北市房價為例, 各地區有不小的價差, 且市民本身的收入變異數也相當大, 因此若要精確分析房價, 從粗略的統計數字, 不見得能導出結論, 需要進一步分析:
台北市各地區的價差, 根據2013年第1季國泰房地產指數季報, 高價區 (大安, 松山, 中山, 信義) 平均每坪93.2萬, 中價區 (中正, 士林, 南港, 內湖) 平均每坪83.0萬, 低價區 (大同, 萬華, 北投, 文山) 平均每坪62.7萬.1. 多少比例的購屋者目的為投資 (以房價租金比進行分析); 多少比例的購屋者目的為自住 (以房價所得比進行分析).
2. 推案量及總價, 購屋者的收入, 導出的房價所得比才足夠精確有意義.
3. 當目的為投資, 且多數投資者相信房價只漲不跌, 會使得房價租金比分析失效, 不過當總體經濟朝向成長、升息方向行進, 資金將會緊縮, 而對房價造成壓力, 因此利率走勢是重要觀察指標.
可觀察: 中央銀行五大銀行存放款利率歷史月資料.根據2013年第一季的信義房價指數, 從2001Q1到2013Q1, 台北市房價指數由100漲到284.55, 漲幅高達184%; 平均每人年所得則由399,665台幣成長至525,042台幣 (2012), 成長幅度僅為31%, 遠不及房價漲幅.
參考一下, 東京都港區 (minato-ku) 房價趨勢圖:
資料來源: Housing Japan加洲 (California) 房價趨勢圖:
資料來源: FRED
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